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专题：万科郁亮到龄退休

　　文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾

　　万科一纸公告宣告了服务公司长达36年的核心人物郁亮正式到龄退休
，辞去董事及执行副总裁职务，这标志着一个时代的落幕
。

　　在郁亮任职期间 ，曾力主将长租公寓列为万科经营性主业之一。他多次为长租公寓业务“定调”
，既坦言“长租公寓赚不了大钱，但一定要做 ” ，也反思过具体运营中“二房东模式让万科付出了很大代价
” 。

　　而就在此次人事变动之际，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”风波乍起
，其在深圳
、武汉、杭州等多地正上演一场大规模的租客清退。据多地多名租客反映，在未提前30天通知的情况下被要求搬离 ，泊寓方面提供换房 、重签或退租赔偿等方案
。

　　租客清退背后指向万科和房东之间的租金纠纷。有房东称
，与万科旗下子公司签订长达12年的委托运营合同，近期却被拖欠租金超10万元 ，且被要求签署解约协议后方可申请发放欠租 。

　　一位接近深圳万科的人士表示
，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划 ，正在与业主进行沟通
，将逐步协调解决问题
。

　　房东曝万科欠租，租客遭清退

　　去年12月初 ，有万科泊寓房东在社交媒体发文称收到退租通知
，万科方面要求房东先签署解除协议，然后将押金打到万科公司账户 ，之后才能申请发放被拖欠的租金。此外，万科还要求房东免去一个月租金给泊寓撤场 。

　　该房东向《BUG》栏目透露
，他与万科旗下子公司签订了长达12年的租赁合同，将名下房产委托给万科进行长租公寓运营 ，收到退租通知时距离合同到期还有6年时间
。

　　该房东表示
，万科作为运营方支付了1个月租金，但累计拖欠租金长达3个月 ，总额超过10万元。2024年万科方面曾提出降租要求
，将每平方米租金减少10元至30元左右 。

　　房东被欠租的情况并不是个例
。

　　在此背景下，不少万科泊寓租客反映 ，突然收到通知被要求搬离。《BUG》栏目发现
，清退覆盖深圳、武汉
、杭州等地的泊寓门店，其中万科总部所在地深圳影响较大 ，龙华青虹公社、长发新村 、沙湾公社等租户都收到了清退通知 。

　　一位泊寓租客表示
，“16日收到通知，31日就要清退 ，公寓楼下贴出了停业通知，听说万科关联公司万村和泊寓欠了200多万
。 ”

　　也有租客表示
，“泊寓通知是由于和房东的经营合同到期，房子要还给房东经营。泊寓方面提供了几个安置方案 ，一是免费换房到其他泊寓门店
，搬家费由门店承担，并且免租一个月 ，二是维持现状
，改为和房东重新签约，三是直接退房 ，退还押金和剩余租金 。
”

　　至于违约金
，有租客称，按照合同 ，在服务期限内
，如果泊寓无法继续出租，应该提前30天通知并赔偿一个月租金作为违约金。据《BUG》栏目了解 ，不少已退房或与房东重新签约的租客已收到赔偿
。

　　针对此次泊寓拖欠房东租金及清退租客的事件，一位接近深圳万科的人士表示
，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划 ，正在与业主进行沟通
，将逐步协调解决问题。

　　前述房东也告诉《BUG》栏目，万科提供的协议已经重新修改 ，无需先退押金
，目前其已经收齐万科的欠款 。

　　规模收缩万间，止损高成本房源

　　租赁住宅业务是万科探索转型
、寻求新增长曲线的明星业务
。

　　早在2016年 ，万科便通过整合各地长租公寓项目
，正式推出“泊寓”品牌，并在2018年将其升级为集团的核心主航道业务之一 ，成立独立事业部。财报数据显示
，截至2025年12月底，泊寓共运营管理房源26.9万间 ，较9月底的28万间环比减少1.1万，其中20.3万间已开业 。

　　在房地产开发业务断崖式下滑的背景下
，万科租赁住宅业务保持稳定的规模扩张和业绩增长
。2022年至2024年，万科租赁住宅营收分别为32.4亿元、34.6亿元 、37.02亿元 ，此外泊寓业务在2023年首次在成本法下实现了整体盈利。

　　然而
，长租公寓本身属于长周期
、低利润的行业 。更重要的是，相较于万科整体营收盘子 ，泊寓的贡献仍属杯水车薪
。2025年前三季度
，万科租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4% ，营收占比不到2%。

　　当下的万科正经历前所未有的经营困境 。2025年前三季度
，万科实现营收1613.9亿元，同比下降26.61% ，归母净亏损高达280.16亿元
，同比下降56.14%，经营活动现金流净额为-58.89亿元 ，同比下降21.49%
。

　　更为紧迫的是债务压力。截至2025年9月底，万科的有息负债总额为3629.3亿元
，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为1514亿元，而公司账面上的货币资金为656.8亿元 ，资金缺口超过850亿元 。

　　对于如今的万科而言
，现金流是最稀缺的资源。泊寓业务虽然运营健康，但其二房东模式需要持续支付租金给房东 ，这是一笔巨大的现金流出
。而通过与部分高成本、低收益的房源解约
，虽然会带来阵痛但也能更快止损。

　　《BUG》栏目注意到，深圳被清退的泊寓门店多数是城中村的楼房 。2017年 ，万科推出“万村计划 ”
，通过直接与城中村房东签约，租下整栋或整片房屋 ，进行统一翻新改造后
，再对外出租
。?但由于改造成本高 、租金回报周期长，且面临市场不确定性 ，该计划在2018年底曾全面暂停新签约，并放弃部分已签约房源。?

　　一位行业人士表示
，2016年至2017年期间，大量资本涌入长租公寓行业 ，使得企业为快速扩张规模不惜以远高于市场价的租金报价争抢房源 。

　　前述房东表示
，目前其物业已经重新委托给新的“二房东
”运营，不过其坦言 ，“租金肯定没有万科多
，一个月便宜了几千块钱
。”

　　债务展期接连受挫，宽限期临近

　　面对空前的债务危机 ，万科正通过股东借款
、债务展期、资产抵押及出售等多重举措筹措流动性。

　　不过
，作为万科最重要的“输血者 ”，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁
”）的支持力度已显乏力 。

　　公开信息显示 ，截至2025年11月
，深圳地铁累计向万科提供超300亿元借款，利率远低于市场水平
。但根据双方2025年11月签署的贷款框架协议 ，2026年6月30日前深铁剩余可借款额度仅22.9亿元，且所有新增借款均需万科提供抵质押担保
，“无限输血”模式彻底终结。

　　此外，万科当前的债务谈判进展屡屡受阻 ，在经历了连续多轮方案调整与会议博弈后
，目前仍未与主要债权人达成一致 。

　　2025年末，万科两笔中期票据“22万科MTN004 ”（发行金额20亿元 ，本金兑付日为2025年12月15日）和“22万科MTN005”（发行金额37亿元
，本金兑付日定为2025年12月28日）的展期方案，在持有人会议上接连受挫
。

　　尽管万科在方案上做出了一定调整 ，例如对“22万科MTN004
”承诺提供增信措施 、在宽限期内先行支付到期利息等
，但核心的关于本金展期12个月的议案仍因同意表决权未达到90%的生效门槛而被否决。

　　在与时间的赛跑中，万科与债权人的沟通窗口正在收窄 。根据最新公告 ，针对上述两笔债券的又一次持有人会议已确定将于2026年1月21日同日召开。

　　此次会议召开的时间点极为关键
，因为两笔债券均已获得30个交易日的宽限期，将于2026年1月28日届满
。这意味着 ，1月21日的会议距离最终期限仅有一周时间，成为万科避免构成公开市场违约的关键一搏。